Das grosse Geschäft mit Zwischen­nutzungen

«Ja, wir haben eine Wohnung für dich», schreibt die Mitarbeiterin der Firma Sharedlock, die sich nur mit Vornamen vorstellt. Ein Satz, den man als Wohnungs­suchende in Zürich nur selten hört.

Wie lange ich denn gerne bleiben würde, möchte sie wissen. «Im Moment können wir diese Wohnung sicher bis Mai anbieten.» Wie hoch die Miete denn sei, frage ich. Die Antwort lässt mich zusammen­zucken. Für die Einzimmer­wohnung verlangt Sharedlock 3000 Franken im Monat. Das ist selbst für Zürcher Verhältnisse enorm.

Nicht immer sind die Zimmer, die sogenannte Zwischen­nutzungs­­firmen vermieten, so teuer. Das Prinzip, wie die Firmen arbeiten, ist aber immer das gleiche.

Zwischennutzungs­­firmen kommen zum Zug, wenn zwischen Kündigung der bisherigen Mieter und Abriss ein Haus länger leer steht. Sie heissen Projekt Interim, Intermezzo, Novac Solutions. Auf ihrer Website steht: «Ein profitables Zwischen­spiel für Ihre Liegenschaft». Oder: «Intermezzo übernimmt für Sie die Zwischen­nutzung Ihrer leerstehenden Immobilie für eine kurz- oder langfristige Übergangs­zeit. Wir sorgen dafür, dass Ihre Liegenschaft in geordneten Verhältnissen und für Sie rentabel zwischen­genutzt wird.»

Sie versprechen ausserdem, dass die Zwischen­mieter rechtzeitig, also zum Baubeginn, wieder ausziehen.

Seraina Rohner hat es aus nächster Nähe erlebt. Sie steht an der Werkbank ihrer Schreinerei am Sihlquai 280 und bearbeitet das Holz für ein Küchen­möbel. Ihre Schreinerei ist wunderschön, hohe Decken, direkt am Fluss, licht­durchflutet, gross und geräumig. Doch wenn sie die Kreissäge ausstellt, hört man den Lärm der Baustelle. Seraina ist die letzte Mieterin, die noch nicht ausgezogen ist. Nur die Schilder mit dem Aufdruck «Sihlquai bleibt» erinnern an die Zeit, als sie mit den einstigen Bewohnerinnen gegen die Umnutzung der Wohnungen und der Schreinerei zu Büro­räumen und Labors protestierte. Vergeblich.

Heute ist das ganze Gebäude eingerüstet. In den Stock­werken über Rohner wohnten vor einem Jahr in hübschen kleinen Wohnungen noch Menschen, jetzt sind es Büro­flächen. «Jeder Stock sieht jetzt gleich aus, weiss und leer», sagt Seraina Rohner.

2017 hat sie nach eigenen Angaben einen neuen Mietvertrag für den Gewerbe­raum unterschrieben mit einer Laufdauer von 5 Jahren und einer Option zur Verlängerung um weitere 5 Jahre.

2020 kündigte die Eigentümerin Coop allen Mietern sowie der Schreinerei den Vertrag. Die Mieterinnen setzten sich zur Wehr, versuchten, noch einige Monate mehr heraus­zuschlagen. Einige zogen jedoch aus Angst vor dem ungewissen Ausgang vor der Schlichtungs­behörde schon vorzeitig aus. Seraina Rohner hingegen bekam aufgrund ihres Gewerbe­vertrags, der nicht kündbar ist, als Einzige sofort recht. Sie darf noch bis 2027 bleiben.

Zwischen Coop und den anderen verbleibenden Mietparteien folgte ein Rechts­streit. Anstatt sich mit den Bedürfnissen der Mieterinnen auseinander­zusetzen, engagiert Coop die Firma Intermezzo, vermutlich um noch so viel Miete wie möglich aus den bereits leer stehenden Wohnungen zu holen.

So mussten die noch verbliebenen Mieter mitansehen, wie kurz nach dem Auszug einzelner Haus­bewohnerinnen bereits neue Leute einzogen: Zwischen­mieter, die fast dreimal so viel Miete zahlten wie die Bisherigen. Diese Ungerechtigkeit schweisste alte und neue Mieter zusammen. Gemeinsam schmiedeten sie einen Plan – nämlich den aus ihrer Sicht exorbitant hohen Mietzins anzufechten, den die Agentur für die ursprünglich günstigen Wohnungen verlangte.

«Mieterinnen von Zwischen­nutzungs­firmen sind oft Studentinnen, Leute, die aus dem Ausland herkommen, um zu arbeiten, eben Menschen, die sich nicht wehren», sagt Seraina Rohner. Die Agentur mache sich das zunutze. «Als dem Geschäfts­führer der Zwischen­nutzungs­firma zu Ohren kam, dass seine Mieter die Anfechtung des Mietzinses bei der Schlichtungs­behörde eingereicht hatten, fing er an, sie per Whatsapp zu kontaktieren», erzählt Seraina Rohner. Auch vor der Tür sei er aufgetaucht, habe versprochen: Man finde eine Lösung, wenn nötig, könne er den Mietzins reduzieren.

Mit seiner Intervention hatte der Geschäfts­führer Erfolg. Eine Partei zog sich daraufhin aus der Klage zurück, sie wollten keinen Stress, sagten sie. Andere seien gar nicht erst bereit gewesen, gegen die Firma mit dem netten Auftreten vorzugehen. Schliesslich hat Intermezzo dann doch noch Konzessionen gemacht.

Geschäft im Graubereich

Peter Nideröst ist der Anwalt, der die Mieterinnen vom Sihlquai vor fast einem Jahr vertreten hat. Seither werden immer wieder Fälle im Zusammen­hang mit Zwischen­nutzungs­firmen an ihn heran­getragen. Seiner Meinung nach dürften es aber auch mehr sein: «Die Leute wissen nicht, dass sie sich gegen die Praxis der Firmen wehren können», sagt er.

Oft würden die Mieterinnen gerne noch länger in den Liegenschaften bleiben. Nur schon, um eine Anschluss­lösung zu finden. Die Zwischen­nutzungs­firmen versprechen der Eigentümerschaft jedoch, dass die Mieter zu Baubeginn ausgezogen sind. «Deswegen steht in den Verträgen, dass eine Erstreckung des Miet­verhältnisses ausgeschlossen ist.» Die Leute würden das glauben und nichts tun, sagt Nideröst. Dabei stehe sehr wohl auch Unter­mieterinnen der Rechtsweg offen.

Aber darf man überhaupt kommerziell unter­vermieten? «Das Gesetz sagt, dass der Haupt­vermieter eine Unter­vermietung verweigern kann, wenn die Bedingungen der Untermiet­verhältnisse missbräuchlich sind, insbesondere wenn Ertrag aus der Untermiete erzielt wird.» Im Beispiel vom Sihlquai hat Coop als Haupt­vermieterin der Unter­vermietung jedoch trotz der missbräuchlichen Untermiet­zinse zugestimmt.

Gute Chancen bestünden, wenn man sich gegen den Anfangs­mietzins zur Wehr setzt. «Wenn Unter­mieterinnen eine zu hohe Miete gleich zu Beginn anfechten, kann geltend gemacht werden, dass die Firma einen ungerecht­fertigten Ertrag erzielt», sagt Peter Nideröst. Denn in den meisten Fällen mietet die Firma eine Wohnung für wenig Geld vom Eigentümer und vermietet sie für mehr Geld an die Unter­mietenden. Mieterinnen können zumindest die Differenz anfechten. «Denn sie bezahlen viel Miete für eine stetig unsichere Wohn­situation», sagt Nideröst.

«Intermezzo weiss mittlerweile auch, dass das Geschäft auf wackligen Beinen steht. Wenn die Anfangs­mietzinse systematisch angefochten werden, dann wird das System implodieren», ist sich Nideröst sicher. «Es heizt unnötig den eh schon ausgetrockneten Markt an und ist eine reine Ausbeutung von Leuten, die wenig Geld haben.»

Am Sihlquai kam es damals zu Einigungen. Die Zwischen­nutzungs­firma verhinderte einen Tag vor dem Gerichts­termin mit Vergleichen die Erstellung eines Urteils. «Es liegt also kein Präzedenz­urteil vor.» Das stört den Anwalt, denn mit einem solchen Urteil hätten andere betroffene Unter­mieter motiviert werden können, gegen Zwischen­nutzungs­firmen rechtlich vorzugehen.

Bis heute reagierte Intermezzo nicht auf unsere Fragen.

Die Fälle

Im von Countdown 2030 entwickelten Abriss-Atlas, mit dessen Hilfe «Correctiv» und die Republik seit Januar zur «Schweiz auf Abriss» recherchieren, berichten Mieter von Zwischen­nutzungs­firmen. Und auch dem Mieterinnen- und Mieter­verband sind solche Firmen schon länger ein Dorn im Auge. «Es gibt nur so viele Zwischen­nutzungs­firmen, weil so viel abgerissen wird», weiss Walter Angst, Sprecher der Zürcher Sektion.

Früher seien Zwischen­nutzungen in der Regel als Gebrauchsleih­verträge abgegeben worden. Gezahlt hätten die Mieterinnen einfach Wasser und Strom, die Unkosten übernahm der Eigentümer, den Rest regelten die Mieter. Die Kündigung einer solchen Gebrauchs­leihe kann vier Wochen vor dem Baustart in die Wege geleitet werden. «Das Ende dieser Praxis wurde durch die enorme Steigerung der Mietpreise in der Stadt Zürich eingeläutet», sagt Angst. Denn mit der Gebrauchs­leihe lässt sich eines nicht machen: Profit.

So kamen die Zwischen­nutzungs­firmen ins Spiel. Mittlerweile liegen Angst immer wieder Fälle von Beschwerden gegen neue Firmen auf dem Tisch. Seit dem Vergleich vom Sihlquai vor knapp einem Jahr hofft der Mieterinnen- und Mieter­verband, dass sich mehr Mieter gegen die Verträge wehren und den Anfangs­mietzins anfechten.

Selbst dann, wenn die Miete verhältnis­mässig günstig ist, lohnt es sich für die Firmen finanziell. Ein Beispiel ist das «Dolder Waldhaus» am Zürichberg. Das ehemalige Hotel wurde 2016 geschlossen und sollte eigentlich seit Jahren abgerissen werden. Die Pläne dafür gibt es: Es sollte eine neue luxuriöse Hotel­anlage entstehen. Aber der Bau hat sich immer weiter verzögert. Medien­berichten zufolge soll es nun doch nicht zum Abriss kommen, sondern gehen die Pläne mittlerweile in Richtung Luxus­sanierung. Das Haus gehört dem Milliardär und «Dolder Grand»-Besitzer Urs Schwarzenbach.

In der Zwischenzeit, das heisst in diesem Fall bis 2025, vermietet Projekt Interim die Wohnungen zu einem günstigen Preis: vom Garten­zimmer zu 400 Franken im Monat bis zu 1000 Franken für eine Zweizimmer­wohnung in den oberen Stockwerken. Seit letztem Jahr sind es 100 Franken mehr, der Teuerung geschuldet, wie eine Mietpartei erzählt. Zwar lag diese im vergangenen Jahr schweizweit nur bei 2,1 Prozent, doch selbst mit dem Aufschlag von über 10 Prozent ist die Miete für Zürich noch günstig.

Aber die tiefen Preise bringen auch Nachteile mit sich. Wenn Reparatur­arbeiten im Waldhaus anfallen, so berichten es verschiedene Parteien, unterstützt die Vermieterin sie dabei nicht. Das Argument: Sie bezahlen ja schon so wenig Miete. Eigentlich ist die Vermieterin gemäss Artikel 256 OR verpflichtet, für Reparaturen aufzukommen, für die der Mieter nichts kann. Eine Mieterin erzählt, es habe wegen einer Reparatur ein langes Hin und Her gegeben, bis gehandelt worden sei. Auf Anfrage sagt Projekt Interim, dass die Mieter sich nicht selbst um Reparaturen kümmern müssten, nur um den kleineren Unterhalt nach Artikel 259 OR.

Nicht alle Firmen vermieten wie Projekt Interim Zwischen­nutzungen längerfristig. Die Firma Novac Solutions fungiert als Zwischen­vermieterin einer Überbauung mit 6 Liegenschaften im Zürcher Kreis 8. Die Häuser gehören der Swiss Re. Ihr Geschäfts­modell richtet sich unter anderem an Touristinnen.

Im Oktober 2022 wurden die Liegenschaften leergekündigt. Die 1983 gebauten Häuser sollen umfassend saniert und teilweise abgerissen werden. Während ein Teil der Mieterschaft sich noch wehrte, hatte die Eigentümerin bereits ab 2020 Novac Solutions engagiert, die aus den bereits leer stehenden Einheiten Ferien­wohnungen machte.

Eine ehemalige Mieterin, die unter einer der Ferien­wohnungen wohnte, berichtet: «Die 5½-Zimmer-Wohnung wurde an jeweils bis zu 9 Personen vermietet, die sehr viel Lärm gemacht haben. Zum Teil sind Leute mitten in der Nacht angereist, es gab unzählige Partys und einmal drehten sie sogar einen Porno.» Immer mehr Appartements in der ganzen Siedlung wurden so zu Ferien­wohnungen umgenutzt.

Die Swiss Re als Eigentümerin möchte die Überbauung sanieren, sobald alle Mieterinnen ausgezogen sind. Obwohl manche Mieter noch ein hängiges Schlichtungs­verfahren haben, sind sie ausgezogen – weil ihnen die Vermietungen von Novac Solutions die Lust am Wohnen in der Überbauung verdorben haben. «Es ist ein Geschäft, in dem es darum geht, die Mieterinnen mittels permanenter Lärm­immissionen und voran­schreitender Anonymisierung weit vor Ablauf der Kündigungs­frist aus der Überbauung zu vertreiben», sagt die ehemalige Mieterin. Sie stört sich daran, dass mit touristischen Vermietungen in einer Wohn­siedlung ohne zusätzliche Bewilligung eine weitaus höhere Rendite erzielt werden kann.

Die Firma Novac Solutions sagt dazu: «Wir fühlen uns von dieser Aussage nicht angesprochen, da wir uns lediglich darauf spezialisiert haben, Liegenschaften vor dem temporären Leerstand zu bewahren und mit unserem Handeln, zumindest temporär, für mehr freie Flächen zu sorgen.» Das Unternehmen werde immer erst dann hinzugezogen, wenn der anstehende Leerstand beziehungs­weise eine Strategie im Umgang mit einer Immobilie bereits beschlossen worden sei oder die Liegenschaft oder Teile von ihr bereits leer stünden. Auf die vorherigen Abläufe habe Novac Solutions keinen Einfluss und sei auch nicht involviert.

Die ehemalige Mieterin hat sich damals in der Not an die Schlichtungs­behörde gewandt und sich schliesslich mit der Gegenpartei darauf geeinigt, dass die Wohnung über ihr nicht mehr als Ferien­wohnung vermietet werden durfte, solange sie noch dort wohnte.

Zwischen­nutzung für die Gesellschaft

Trotz solcher Beispiele: Zwischen­nutzungen müssen nicht an sich etwas Schlechtes sein, sagt Sonja Flury von der Zürcher Arbeits­gruppe für Städtebau (ZAS*), einem Zusammen­schluss aus unabhängigen Architektinnen. Ob die Zwischen­nutzung nun als Schreinerei genutzt werden, also als günstiger Gewerbe­raum, oder als Wohnfläche – Zwischen­nutzungen trügen zur Durchmischung einer Stadt bei: «Sie ermöglichen jungen und kreativen Menschen, im Stadt­zentrum zu wohnen, aber auch mitzuwirken, Kultur­räume zu bespielen und Wohnviertel so attraktiver zu machen.»

Solche Räume gäbe es ohne Zwischen­nutzungen nicht: «Profitieren tun jedoch wiederum die Immobilien­besitzer, da sie ihre sanierten oder neu gebauten Liegenschaften durch die kulturelle Aufwertung der Gegend teurer verkaufen können.»

So gibt es Zwischen­vermieter, die nicht gewinn­orientiert sind, etwa das Jugendwohnnetz Juwo, den Verein Zitrone oder die Stadt Zürich, die unter anderem mit der Raumbörse im Markt unterwegs ist. Letztere vermietet Objekte der Stadt und betreibt eine Plattform für die Vermittlung von Objekten.

Doch solche gemein­nützigen Modelle sind bedroht, seit sich mit Zwischen­nutzungen teils enorme Profite machen lassen. Die Folge: steigende Mieten, selbst in Objekten, die bald abgerissen werden sollen.