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Die Verdichtung führt lediglich in Gebäuden der öffentlichen Hand und bei Wohnbaugenossenschaften zu einer höheren Personenzahl pro Quadratmeter. Ansonsten ist Verdichtung lediglich ein Euphemismus für Profitmaximierung. Bei Ersatzneubauten von institutionellen und privaten Immobilienakteuren geht die Wohnraumvergrösserung selten mit einer Erhöhung der Nutzungsdichte einher. Die zentrale Frage ist allerdings, weshalb wir immer mehr Wohnfläche benötigen. Es hat nur wenig mit veränderten Bedürfnissen zu tun. Der Hauptgrund ist, weil wir es uns leisten können.
Es ist wie mit den Autos: kein:e Stadtbewohner:in braucht einen 2 Tonnen schweren SUV, um 80 kg von A nach B zu bewegen. Aber so ein SUV ist halt unglaublich praktisch, um sich am Wochenende in den Möbelhäusern der Agglomeration mit unnötigen Gegenständen einzudecken. Denn die übergrossen Wohnungen wollen schliesslich ausgestattet sein. Nach ein paar Jahren fährt man sie dann in die nächste Kehrichtverbrennungsanlage, um sie umgehend mit neuem Schrott zu ersetzen.
Wunderbar auf den Punkt gebracht. Zwar off topic, aber dennoch passend zu dem von Ihnen aufgebrachten Thema empfehle ich folgende Sendung zu "fast furniture": https://www.arte.tv/de/videos/11229…pluendert/
Besten Dank für Ihren Tipp! Ich habe die deprimierende Doku auf arte auch gesehen. Da ich in der Nähe der Kehrichtverbrennungsanlage Hagenholz wohne, sehe ich, wie sich jeden Samstagmorgen die Autos vor der Einfahrt stauen. Und gleich gegenüber befinden sich 1500 Lagerräume (Zebrabox), in denen nochmals Ware gelagert wird, die in den Wohnungen keinen Platz mehr findet und früher oder später ebenfalls im Hagenholz landet.
Ich glaube ein weiteres Problem, wieso wir mehr Wohnraum brauchen, ist, weil die anderen Optionen fehlen. Ich arbeite nach meinem Studium jetzt seit 1.5 Jahren und langsam möchte ich umziehen. Eigentlich möchte ich nicht in eine zu grosse Wohnung, deshalb suche ich auch eher eine WG oder eine Wohnung, die zur WG werden kann. Und das ist gar nicht einfach, dort wo ich wohnen will (Winterthur, Stettbach, Oerlikon).
Was es aber recht häufig hat, sind ein bisschen teure 2.5- oder 3.5-Zimmer-Wohnungen mit grosser m² Anzahl, schön neu und auch zentral gelegen (nötig, da ich nur öV benutze und in Altstetten arbeite). Und mit dem Lohn, den ich jetzt verdiene, könnte ich mir das gerade so leisten (entweder alleine oder geteilt mit einer anderen Person). Es würde 200-250% kosten, von dem, was ich jetzt zahle, was ich eigentlich nicht möchte.
Und genau hier sehe ich das Problem. Wenn man genügend verdient, dann nimmt vielleicht so eine Wohnung nicht, weil man will, sondern weil man nicht ewig suchen mag.
Und ja, dann startet das Problem mit Einrichtung etc.
Ein weiteres Problem, das ich bei den Wohnungen sehe, ist, dass der Grundriss hauptsächlich auf Familien oder Paare ausgerichtet ist. D.h. mindestens eine erwachsene Person, wenn alle ein eigenes Zimmer haben wollen, muss mit Kinderzimmergrösse zu Schlag kommen. Das ist nicht angenehm, wenn man ein grösseres Bett hat und dann ev. auch noch Home Office in diesem 12-14m² Zimmer machen sollte.
Es fehlt immer mehr an sogenannten "third places", Orte an denen man sein kann die nicht Arbeit und nicht zu Hause sind.
Ein Grund für diese Entwicklung liegt doch auch in den schon vor Jahrzehnten von den Gemeinden gutgeheissenen Zonenplänen, die für Grundstücke mit bestehenden älteren Häusern eine höhere Ausnutzungsziffer erlauben. Wird dann zum Beispiel so ein Einfamilienhaus vererbt an mehrere Erben und kann oder will es sich niemand davon leisten, das Elternhaus zu übernehmen, weil es in den teuren Zürcher Agglogemeinden zu wertvoll geworden ist, dann muss es verkauft werden. Und wird vom neuen Investor abgerissen und durch ein grösseres Gebäude mit mehreren teuren Wohnungen ersetzt. Dieser Ablauf hat zum Beispiel halb Meilen an der teuren Goldküste umgewälzt. Und wo früher die Arbeiter der Migros-Produktions AG und Angestellte der SBB und der Post wohnten, sind heute massiv zahlungskräftigere Mieter eingezogen.
Genau! Und wo wohnen die Mitarbeiter der Migros-Produktions AG heute?
Wohl da wo es günstigen Wohnraum gibt, weit weg im Oberland, im Thurgau, im Toggenburg oder sie pendeln sogar aus Süddeutschland. Dafür braucht es neue Strassen und 6- spurige Autobahnen. Das Ganze ist ein äusserst ungesunder und zerstörerischer Teufelskreis.
Seit letztem Jahr in meiner Wohnstrasse miterlebt (ich selber bin Mieterin einer Wohnung der Zürcher Liegenschaftenverwaltung, sonst könnte ich mir wohl den Stadtkreis nicht mehr leisten):
2 Häuser und 5 riesige Tannen (sehr traurig!) wichen einem Investorenprojekt, teure Mietwohnungen mit Tiefgarage. Ich habe die Immobilenfirma recherchiert. Domizil in Erlenbach, die Gesellschafter 3 Deutsche, Eigner ist ein ehemaliger Banker. Er fuhr im weissen Mercedes vor mit (bayrischer?) Trachtenjacke… Baumaterialien: Beton, Beton, Beton. Geld regiert die Welt.
Bilder können zeigen, was Text nicht kann. Grosse Gratulation an die Fotografin! Wie präzis sie den Geist zeigt, der hier 'weht und webt'!
Ein ganz wichtiger Artikel. Leider gibt es eine grosse Diskrepanz zwischen dem wichtigen Ziel der Innenentwicklung (Einwohnerverdichtung), um Bauland optimal zu nutzen und dem ebenso wichtigen Ziel, günstigen Wohnraum zu erhalten (zu schaffen wäre noch schwieriger) und soziale Segregation möglichst zu vermeiden. Danke für den Artikel.
Ich wünschte mir eine differenziertere Betrachtung. Im Gegensatz zu Vorkriegsbauten muss heute die Bausubstanz von vielen Nachkriegsbauten (1945-1970) als ungenügend bezeichnet werden. In der Stadt Zürich wurden noch ganze Siedlungen ohne Bad oder Dusche in den Wohnungen gebaut. Wöchentliches Duschen im Hallenbad war noch angesagt. Vor allem mangelte es an der thermischen Isolation, welche durch das Aufkommen von Ölheizungen noch mehr vernachlässigt wurde (dünne Betonwände statt Backstein). Zudem wurden die meisten Wasser- und Heizungsleitungen ins Mauerwerk gelegt, zum Teil sogar in Beton eingegossen, so dass eine Sanierung sehr teuer zu stehen kommen kann. Gleichzeitig stiegen aber die Ansprüche an Wohnfläche und Komfort dauernd, z.B. 1960 ca. 20 m2/Person, 1975 ca. 35 m2/Person, heute schon mehr als 50 m2/Person.
Verantwortungsvolle Liegenschaftsbesitzer (und von denen gibt es noch viele) betreiben Werterhaltung, aber dies kann teuer zu stehen kommen. Sie muss vorausschauend geplant werden und kostenmässig möglichst homogen über die Jahre verteilt werden. Die Kosten für Unterhalt, ausserordentlicher Unterhalt, Verbesserung der Wärmedämmung, Wohnungsrenovationen bei Mieterwechsel, Werterhaltung und (über 45 Jahre gemittelt) betragen mindestens 35% der moderaten Mietzinserträge.
Natürlich könnte man sich die ganze Arbeit auch sparen und die Liegenschaft an einen institutionellen Anleger verkaufen, denn der Bodenpreis ist zwischen Bau und heute um mehr als einen Faktor zehn gestiegen (ohne Auswirkungen auf die Mietzinse]. Der Käufer müsste dann aus Renditegründen alles abbrechen und durch teure Neubauten ersetzen.
Ja aber wieso ist denn der Bodenpreis 10x gestiegen? Weil man damit jetzt 10x Rendite machen kann, mit astronomischen Mieten. Deshalb Mietendeckel. Auf den Goodwill von Kapitalisten will ich mich nicht verlassen.
Ihren Betrachtungen liegen grundlegende Irrtümer zugrunde.
Nicht der Besitz von, sondern der Handel mit Grundstücken hat die Bodenpreise derart massiv erhöht. Hier spielte auch ausländisches Kapital und Geldwäscherei eine nicht zu vernachlässigende Rolle.
Der Faktor 10 in CHF ist nicht teuerungsbereinigt. In Kaufkraft dürfte er eher bei 2,5 liegen.
Für Eigentümer ohne Verkaufsabsichten wirkt sich die Wertsteigerung eher negativ aus. Besonders wirkt sich dies bei selbstbewohntem Stockwerkeigentum aus. Der Staat legt hier den Grundstückwert fest aufgrund von Verkäufen in der Umgebung, was den Eigenmietwert und damit die Steuerlast erhöht. Die nächste Anpassung steht gerade vor der Tür.
Um den Grundstückhandel etwas weniger lukrativ zu machen, wurde die Grundstückgewinnsteuer eingeführt. Je nach Besitzdauer beträgt diese 20 - 60 % des zwischen den Handänderungen erzielten „Gewinns“ in CHF. Dieser ist leider auch nicht teuerungsbereinigt, d.h. bei einer Jahresteuerung von 2% erhöht sich die untere Grenze effektiv auf 30%. Es ist illusorisch zu glauben, dass diese Steuer keinen Einfluss auf die Mietzinse hat.
Ein Mietendeckel bewirkt genau das Gegenteil von dem, was Sie erreichen möchten. Es wird weniger oder gar nicht mehr in die Werterhaltung investiert und die Liegenschaften vergammeln, werden früher abgerissen und durch teurere Wohnungen ersetzt.
Ein Vergraulen der verantwortungsvollen Besitzer führt genau zu dem, was Frau Badran nicht möchte, nämlich dass nur noch die Falschen bauen
Der Immobilienwert entspricht im Grundsatz dem Mietertrag / die erwartete Rendite (Verzinsung). Der Wert steigt also entweder wenn die Mieten steigen oder wenn die Verzinsung sinkt. Während die Mieten in den meisten Gemeinden in den letzten Jahren nur langsam gestiegen sind, sind die Zinsen bis ins Minus gesunken. Ergo: Der starke Anstieg der Immobilienpreise ist eine Folge der sinkenden Zinsen. Implizit ist also die Zinspolitik der SNB für die hohen Immobilienpreise verantwortlich. Mit dem Zinsanstieg seit 2022 sind die Liegenschftspreise wieder markant gesunken, was einige Unternehmer in Bredoulie brachte (Beispiel Rene Benko).
Ja, die soziale Verdrängung ist ein riesen Problem. Nur halte ich das Nicht-Abreissen auch für problematisch: Auch durch Sanierungen kann der Mietzins stark ansteigen und sowieso, Einkommensschwache Schichten in alten Lotterwohnungen zu lassen kann doch auch keine Sozialpolitik sein, oder?
Es braucht meines Erachtens eine Mietzinsdeckelung. Damit würde die Profitabilität eines Grundstücks eingeschränkt und dadurch auch sein Verkaufspreis gemindert.
Oder einfach Enteignungen, aber bitte nicht zum Marktpreis aufkaufen (so wie das z.B. die Stadt Zürich macht), durch den hohen Kaufpreis muss es dann wiederum hohe Mieten geben, auch wenn die Stadt oder Genossenschaften Eigentümer sind.
Ich finde das Argument stossend, dass Pensionskassen halt Rendite erzielen müssten, damit sie die Altersrenten finanzieren können. Es bedeutet, dass die Mietenden die Pensionen aller finanzieren, quasi eine Steuer nur für Mietende.
Neulich fast gekotzt, als ich ein Schöner Wohnen Heft o.ä. durchblätterte. Es gibt ja nur noch Beton, Glas und Flachdächer: kalter Alptraum! Alles bestens isoliert? Gärten abrasiert, oder pseudo-Garten mit exotischen Pflanzen. Tiefgarage geräumig! Der Denkmal- und Heimatschutz muss viel aktiver werden, bald sind wir völlig eingebunkert. Ich bin dann mal weg.
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