Eine Siedlung will nicht weichen

Eine Immobilien­besitzerin spricht eine Massen­kündigung aus, um Hunderte von gut erhaltenen Wohnungen abzureissen und durch eine neue Überbauung mit teureren Wohnungen zu ersetzen. Wie wehrt man sich dagegen? Manuela Schiller, Anwältin und Präsidentin des Mieterinnen- und Mieterverbands Stadt Zürich, argumentiert, das neue Projekt könne aufgrund von Planungs­fehlern und Versäumnissen gar nicht gebaut werden, womit auch die Kündigungen missbräuchlich seien.

Ort: Mietgericht Stadt Zürich
Zeit: 7. Mai 2020, 8.15 Uhr
Fall-Nr.: MB190023
Thema: Kündigung der Mietwohnung

Kaum hat Manuela Schiller, die Anwältin der klagenden Mieterinnen, nach knapp zwei Stunden den 48 Seiten dicken Stapel ihres Einführungs­referats wieder auf den Tisch gelegt, wird die Verhandlung auch schon unterbrochen. Der Vertreter der Gegenseite, Urban Hulliger, hält eine sofortige Replik auf diesen Vortrag für unzumutbar. Er hat nicht damit gerechnet, dass Schiller, die diverse Wohnungs­kündigungen anficht, ihre Argumentation fast nur auf das Baurecht abstützt. Hulliger beantragt eine Verschiebung, Miet­richter Roger Weber gewährt sie: Somit geht der Streit um den Zürcher Brunau­park in eine weitere Warteschleife.

Begonnen hat er im Dezember 2018. Damals schreckt ein Artikel die Bewohnerinnen des Zürcher Brunau­parks auf. Journalist Lukas Hässig schreibt auf «Inside Paradeplatz», die Besitzerin des Zürcher Brunau­parks, die CS-Pensions­kasse, wolle in rund zwei Jahren Hunderte von Mietern rauswerfen. Die Siedlung solle abgerissen und durch eine neue Überbauung ersetzt werden. Es gehe darum, die für die Stadt Zürich vergleichs­weise günstigen Wohnungen gegen «teure Bleiben für wohl­habende Mieter» zu tauschen.

Die Planung, von der die Mieterinnen nichts wussten, läuft zu diesem Zeit­punkt bereits seit mehreren Jahren, in enger Zusammen­arbeit mit der Stadt Zürich. Davon ist nichts durchgesickert, auch nicht aus den diversen Architektur­büros, die an einem Wettbewerb für den Neubau teilnahmen.

Die Verwaltung Wincasa versucht zu beruhigen. Doch die Mieter sind in Panik. Sie rechnen damit, dass die Miet­zinsen für sie in Zukunft nicht mehr erschwinglich sein werden. Ausser­gewöhnlich daran ist: Die ältesten Gebäude der Siedlung wurden vor neun Jahren totalsaniert, die jüngsten Häuser sind erst 23 Jahre alt. Alles ist gut erhalten.

Der Mieterinnen­verband, der einen Teil der Bewohnerinnen bereits in anderen Fragen vertritt, lädt im Januar 2019 zur Versammlung, an der rund 250 Personen teilnehmen. Es entstehen eine Interessen­gemeinschaft und ein Forderungs­katalog: Die Planung der Pensions­kasse müsse pausiert werden, die Betroffenen müssten ein Mitsprache­recht haben, und es sei ein Anteil günstiger Wohnungen einzuplanen.

Im Frühling 2019 reicht die Linke im Gemeinde­rat eine dringliche Interpellation ein, die Mieter demonstrieren vor dem Rathaus, die Geschäfts­prüfungs­kommission des Gemeinde­rats wird beauftragt, den Fall zu untersuchen. Und dann, kurz vor Ostern, geht der Pöstler mit einem Sack eingeschriebener Kündigungs­briefe von Wohnung zu Wohnung. Vier der fünf Gebäude sollen abgerissen werden. Betroffen sind rund 400 Mieterinnen in 239 Wohnungen, von denen die meisten Ende März die Kündigung erhalten haben.

In den Tagen darauf organisieren die IG und der Mieterinnen­verband innerhalb kürzester Zeit in einer organisatorischen Meister­leistung den Widerstand: Manuela Schiller und ihre Kolleginnen betreiben in der Pizzeria der Siedlung eine Woche lang ein Beratungs­büro. Sie holen pensionierte Rechts­berater aus dem Ruhe­stand, die bereits früher mit den Siedlungs­bewohnerinnen gegen Miet­erhöhungen und für korrekte Neben­kosten­abrechnungen gekämpft haben. Sie stellen Scanner und Kopierer auf, die Wartenden bekommen Nummern­zettel. Wer die notwendigen Unter­lagen nicht dabei hat, wird wieder heimgeschickt, bis alles stimmt, was penibel überprüft wird. «Wir haben mit jedem einzelnen Mieter, jeder einzelnen Mieterin geredet», sagt Schiller.

Das Resultat: 120 Einsprachen gegen die Kündigung. Heute sind nicht mehr ganz alle davon übrig geblieben, weil einige Bewohnerinnen schon ausgezogen sind. Das sieht man auch, wenn man die Brief­kästen der Siedlung betrachtet: Auf verschiedenen steht kein Name mehr.

Der Brunaupark ist keine besonders hübsche Überbauung. Die wild zusammen­gewürfelten Blöcke sind optisch kaum aufeinander abgestimmt. Hier helle und dunkle Schindeln, dort unverputzte graue Back­steine, da brauner Putz, dort Hellblau, Weinrot, Orange. Gebaut wurden die Blöcke auf einer Park­garage und einem Einkaufs­zentrum. Gelungen ist immerhin die Garten­anlage, die das Ganze zusammen­hält. Die uneinheitliche Gestaltung hat einen Grund: Die Siedlung ist in vier Etappen erstellt worden. Der erste Wohn­block entstand 1980, der zweite 1982, Etappen drei und vier wurden 1993 und 1996 fertiggestellt. Insgesamt umfasst die ganze Siedlung 405 Wohnungen.

Sie liegt im Schatten des Uetlibergs, auf einem Gelände, auf dem früher Lehm abgebaut und Ziegel gebrannt wurden. 1970 wird es von der Schweizerischen Kredit­anstalt (SKA) gekauft, der heutigen CS. Sie plant, auf dem Areal ein Büro­gebäude zu erstellen. Nur geht das nicht so einfach. Die 100’000 Quadrat­meter grosse Parzelle liegt in der falschen Zone: in der Wohn­zone C, in der Wohn­häuser mit bis zu drei Geschossen erlaubt sind.

Doch die SKA findet eine Lösung: Sie kann mit der Stadt einen Vertrag abschliessen, in dem sie sich verpflichtet, gut ein Drittel des Areals als Wohn­fläche zu bebauen und dafür 30 Jahre lang nur Kosten­miete zu verlangen. Im Gegenzug gibt die Stadt der Bank die Erlaubnis, auf die fünf­geschossige Wohn­zone A aufzustocken, und erteilt eine Sonder­erlaubnis, damit auf dem Rest der Parzelle das Verwaltungs­gebäude Uetlihof erstellt werden darf. Jedes Mal, wenn dieses ausgebaut wird, muss auch die Zahl der Wohnungen erhöht werden. Die Bank baut die Siedlung in verschiedenen Etappen und hält sie gut in Schuss.

Zwischen 2009 und 2012, kurz bevor die ersten Häuser aus der Miet­zins­kontrolle entlassen werden, saniert die CS die Wohnungen der ersten zwei Bau­etappen. Danach werden die Mieten um bis zu 60 Prozent erhöht: Für bestehende Mieter kostet eine 4½-Zimmer-Wohnung statt 1400 Franken neu plötzlich 2245 Franken brutto. Neumieter bezahlen mehr als 3000 Franken für eine 3½-Zimmer-Wohnung.

Bereits im Jahr 2001 war eine weitere Einschränkung entfallen: Die CS muss nicht mehr jedes Mal Wohnungen erstellen, wenn das Büro­gebäude erweitert wird. Das nützt die Bank aus: 2012 fanden über 2000 zusätzliche Mitarbeiterinnen Platz im Uetlihof. Inzwischen ist das Gebäude für eine Milliarde Franken an den norwegischen Staatsfonds verkauft worden.

Nun soll also fast der ganze Brunau­park weg. Geplant sind 500 neue Wohnungen «im mittleren Preis­segment», 725 Park­plätze, 1400 Velo­abstell­plätze, viel Grün, grosse Bäume. Am 20. März 2019 reicht die Pensions­kasse der CS das Bau­gesuch für die neue Siedlung ein – sieben Tage bevor sie die Kündigungs­briefe verschickt. Die Mieter sollen gestaffelt ausziehen, einige Ende Juni 2020, andere Ende Juni 2023. «Sie alle werden bei der Wohnungs­suche best­möglich unterstützt», steht in einer Medienmitteilung.

Doch ganz so einfach wird es nicht für die CS: Die Stadt stellt klar, dass sie bis zum Ablauf des Vertrags auf der noch gültigen Miet­zins­kontrolle besteht. Im Juni 2019 kommt Leilani Farha, Uno-Sonder­bericht­erstatterin für das Recht auf Wohnen, zu Besuch und protestiert gegen den Abbruch. Fünf Monate später doppelt sie mit einem Brief an die Immobilien­besitzerin und an den Bundes­rat nach.

Die Bausektion des Stadtrats brauchte ein ganzes Jahr, um das Bau­gesuch zu bewilligen: Immer wieder muss es ergänzt werden. Als die Bewilligung am 10. März 2020 publiziert wird, ist sie gespickt mit Auflagen und Bedingungen. Inzwischen sind auch drei frist­gerechte Rekurse gegen die Baubewilligung eingegangen: aus der Nachbarschaft, vom Verkehrs-Club der Schweiz (VCS) und von der Bau­herrin selber, die sich gegen gewisse Auflagen wehrt. Der Entscheid des Bau­rekurs­gerichts wird wohl nicht vor dem Herbst gefällt.

Für die rund 80 Verfahren, die heute noch am Laufen sind, haben die beiden Seiten ein Abkommen getroffen. Die Kündigungen werden in acht Kategorien eingeteilt und als Muster­prozesse geführt: Deren rechts­kräftiger Ausgang ist für alle Fälle derselben Kategorie verbindlich. Am 7. Mai sind die ersten beiden Kategorien an der Reihe. Die Mieter­anwältin Manuela Schiller richtet ihre Strategie nicht auf die Massen­kündigung, sondern auf das «nicht ausgereifte noch bewilligungs­fähige Projekt» aus. Sie zitiert die Auflagen, die Fehler, Verstösse gegen das kantonale Planungs- und Bau­gesetz, gegen die städtische Bau­ordnung und diverse eidgenössische Gesetze – beispiels­weise, was den Schatten­wurf angeht und die Zahl der Parkplätze.

Zuerst fehlten Machbarkeits­studien, dann die Hälfte eines Lärm­gutachtens: Schiller glaubt nicht, dass die geplante Siedlung überhaupt gebaut werden kann, und ist der Ansicht, dass damit auch die Wohnungs­kündigungen missbräuchlich seien. Denn begründet wurden diese einzig mit dem Neubauprojekt.

Auf Anfrage schreibt die Presse­stelle der Credit Suisse: «Wir haben den positiven Bau­entscheid von der Stadt Zürich erhalten. Die Rekurs­frist ist beendet und wir wollen im Dialog mit den Rekurrenten tragfähige Lösungen erarbeiten. Parallel zum baurechtlichen Verfahren ist es weiterhin unser Ziel, mit den betroffenen Wohnungs­mietern gute Lösungen zu finden. Auch uns ist es wichtig, dass möglichst viele, die das wünschen, im Brunau­park bleiben können.»

Mietrichter Roger Weber wird für den Fall einen neuen Termin im Sommer ansetzen. Noch vorher folgen die weiteren Pilot­prozesse. Die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass zumindest einige davon bis ans Bundes­gericht gezogen werden. Was heute schon klar ist: Ende Juni 2020 muss niemand aus dem Brunau­park ausziehen.

Illustration: Till Lauer