Was tun gegen steigende Mieten?

Warum in Basel erfolgreiche Volksinitiativen gegen Luxus­sanierungen und Massen­kündigungen das Gegenteil bewirken. Und was andere Städte daraus lernen können.

Eine Reportage von Ronja Beck und Jeremias Schulthess, 07.08.2019

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Februar 2019, ein trüber Wintermorgen. Am Basler Schorenweg steht ein schwer beladener Pöstler. Er klingelt die Mieter aus den Wohnungen, hunderte Umschläge sind in seiner Tasche. Der Mann hat Tränen in den Augen, so will es eine Anwohnerin beobachtet haben.

Denn er weiss genau, was drin ist in den Briefen. Es sind Kündigungs­schreiben an die rund 200 Parteien, die in den zwei grau-beigen Wohn­türmen im Hirzbrunnen-Quartier eingemietet sind. Die Bauwerke aus den 1960er-Jahren sollen saniert werden. Die Eigentümerin, ein Anlage­fonds der Credit Suisse, will 28 Millionen investieren. Brand­schutz, Erdbeben­sicherheit, umfassender Sanierungs- und Modernisierungs­bedarf seien die Gründe.

Vreni Parisi und Pia Erb, zwei alte Schul­freundinnen, wohnen im 14. und im 16. Stock. Sie führen uns durch ihre Wohnungen, die sie bald verlassen müssen. Moderne Küche, einwandfreies Bad, beides 2002 saniert. Sie fühlen sich veräppelt und rausgeekelt, sagen die beiden Mieterinnen. Und sie sind wütend.

Eine Stadt erlebt einen Sanierungsboom. Doch dabei werden viele alteingesessene Einwohner verdrängt.

Der Schorenweg hat in Basel bereits Berühmtheit erlangt: Es ist die grösste Massenkündigung seit Jahren. Aber längst nicht die einzige: 34-mal kam es in den letzten zwölf Monaten zu Kündigungen, bei denen sämtliche Mieter einer Liegen­schaft auf einen Schlag ihre Wohnung verloren haben. Total 2600 Miet­parteien sind betroffen, schätzt der Mieterverband.

Basels Wohnungsnot

Massenkündigungen im Kanton Basel-Stadt

Wenn Sie mit der Maus über die Kreise fahren, sehen Sie die detaillierten Angaben zu den jeweiligen Fällen. Auf der Karte fehlt: Gstaltenrainweg 79–81, 42 Kündigungen, 28.02.2019, Christoph-Merian-Stiftung; die Adresse befindet sich ausserhalb des gewählten Karten­ausschnitts. In der Karte enthalten sind Kündigungen, bei denen die Mieter eine Immobilie verlassen mussten, sowie Änderungs­kündigungen, bei welchen den Mietern neue Verträge angeboten wurden.
Quelle: Mieterverband Basel (Zahlen ohne Gewähr, beruhend auf groben Schätzungen und auf Informationen von Mieterseite; die Vermieterschaften geben regelmässig keine Auskunft über den Umfang ihrer Massenkündigungen.)

Bei den 34 Massen­kündigungen handelt es sich nur um die grösseren Fälle mit über acht Parteien pro Haus. Dazu kommen kleinere Fälle und solche, bei denen gar keine Kündigungen ausgesprochen wurden – und die Mieterinnen nach einer Kündigungs­drohung von sich aus gingen.

Manche der Gekündigten finden rasch eine neue Wohnung. Wie Parisi und Erb, die beide in eine preisgünstige Genossen­schaft ziehen werden. Sie hatten Glück.

Andere zahlen in ihren neuen Stadt­wohnungen deutlich höhere Mieten. Viele – häufig Familien – ziehen auch aus der Stadt, weil sie keine vergleich­bare Wohnung mehr finden. Das geht aus der neuesten Wanderungs­befragung hervor, die der Kanton alle zehn Jahre macht.

Kürzlich wurde die neueste Ausgabe präsentiert. Befragt wurden Personen, die aus Basel weg- oder zuziehen. Auffallend: Mieter haben neuerdings Mühe, neue Wohnungen zu finden. Nur 5 Prozent der Zuzügerinnen finden das aktuelle Wohnungs­angebot sehr gut. 2008 waren es noch 18 Prozent. Bei Wohnungs­besichtigungen stehen Interessenten bis auf die Strasse an.

In anderen Schweizer Metropolen sind solche Szenen normal. Für Basel ist die Erfahrung neu. Dabei gilt hier wie anderswo: Immer mehr Menschen wollen zentral wohnen. Die Wohn­qualität in den Städten steigt, viele Arbeits­plätze entstehen in den Zentren. Die Entwicklung, die Zürich und Genf schon lange durch­gemacht haben, holt Basel gerade im Eiltempo nach. Die Probleme dabei sind dieselben: Wohnungs­mangel, steigende Mieten, Aufwertung und die Verdrängung langjähriger Anwohner.

Wo es eine Nachfrage gibt, verändert sich auch das Angebot. Pensions­kassen, Fonds und Private investieren momentan, wie sie nur können. Das Geld fliesst in Neubauten, aber auch in Sanierungen. Kündigungen aussprechen, Renovationen durch­führen, die Miete hoch­schrauben: Es ist die einfachste Methode, um als Immobilien­anleger die Rendite zu steigern. In Zeiten der tiefen Zinsen erfreut sie sich hoher Beliebtheit. Das führt dazu, dass Umbauten in der Tendenz früher als nötig erfolgen – nicht nur in Basel.

Die Bewohner der Stadt setzen ein Zeichen – und nehmen im Sommer 2018 gleich vier Volksinitiativen an.

Was Basel allerdings abhebt: Die Bevölkerung steht im Stadt­kanton voll und ganz hinter dem Mieter­schutz. In Zürich oder Bern, wo die Haus­besitzer aus dem Umland mitreden, haben Mieter­anliegen wenig Chancen. Anders in Basel: Hier errangen die Mieter letztes Jahr einen historischen Sieg.

Der Kanton Basel-Stadt nahm gleich vier Mieter­initiativen an:

  • die Formularpflicht, die Vermieter verpflichtet, der neuen Mieterin den vorigen Mietzins zu nennen

  • Mieterschutz am Gericht: Mieter müssen bei Gerichts­verfahren nur die eigenen Kosten tragen

  • ein «Recht auf Wohnen», das in der Verfassung jedem in Basel-Stadt Wohnenden eine Wohnung garantieren soll; ein Novum in der Schweiz

  • die «Wohnschutz-Initiative», die Mieter besser vor Kündigungen und Miet­erhöhungen schützen soll

Die Annahme der Initiativen war eine Sensation. In Zürich, Genf und im benachbarten Ausland fragten sich die Stadt­entwickler: Macht Basel nun vor, wie Mieter­probleme gelöst werden können? Gilt die Nordwest­schweizer Stadt bald als Vorbild für mieter­freundliche Politik in der ganzen Welt?

Seither ist wenig passiert. Die Formular­pflicht und der Mieter­schutz am Gericht wurden zwar umgesetzt. Die zwei spannenderen Initiativen sind aber noch weit davon entfernt:

  • Der Regierungsvorschlag, wie ein «Recht auf Wohnen» umgesetzt werden soll, ist alles andere als revolutionär: mehr Genossen­schaften und eine kantonale Stiftung für gemein­nützigen Wohnungs­bau. Also das, was in Zürich bereits Realität ist.

  • Der Vorschlag zur Wohnschutz-Initiative geht so: Wer ein Haus mit günstigen Miet­wohnungen besitzt, darf nur mit Bewilligung sanieren – die Behörde kontrolliert dabei, dass der Mietzins nicht zu stark steigt. Das Gesetz gilt für die Hälfte der Basler Wohnungen.

Während das Parlament diese Vorschläge prüft, machen Investoren munter weiter. Seit dem Frühjahr rollt eine Kündigungs­welle, wie sie die Stadt noch nicht erlebt hat.

Warum stockt die Umsetzung der Initiativen? Der Stadtentwickler sagt: Man muss die Ziele abwägen.

Wie kommt es zu dieser Welle? Lukas Ott, Basler Stadt­entwickler und für die Umsetzung der Initiativen zuständig, hat eine Erklärung. «Wenn neue Regulierungen in Aussicht stehen, entsteht ein Zeit­fenster, um noch rasch zu handeln.»

Das habe man zum Beispiel kürzlich in Berlin beobachten können, als der Senat über einen Mieten­deckel entschied und einige Vermieter wenige Tage vor dem Entscheid Briefe mit Miet­erhöhungen verschickten. Genau gleich sei es denkbar, dass Investoren in Basel jetzt Sanierungs­projekte vorziehen würden, weil dies in ein, zwei Jahren nicht mehr so einfach gehen könnte.

Ott, die grauen Haare gleichmässig über den Scheitel gekämmt, betrachtet das Problem von vielen Seiten. Der studierte Soziologe und ehemalige Stadtpräsident von Liestal spricht, wie andere eine Dissertation schreiben.

Wir stehen mit ihm vor den Wohn­blöcken am Schoren­weg. Ott versucht, den Ärger der Bewohnerinnen nachzu­empfinden: «Wir nehmen die Betroffen­heit, die sich hier artikuliert, ernst. Die Bevölkerung hat ein klares Zeichen gesetzt.»

Man habe rasch und differenziert gehandelt, sagt Ott mit ruhiger Stimme und streicht sich die vom Wind verwehten Haare zurecht.

Doch der Umsetzungs­vorschlag, den er ausgearbeitet hat, geht vielen zu wenig weit. Seit Dezember liegt er auf dem Tisch. Als Nächstes diskutiert ihn der Grosse Rat, das Kantons­parlament. Ott findet, es brauche einen Eingriff in den Markt. Aber es brauche auch Investitionen, damit auf lange Sicht genügend Wohn­raum zur Verfügung stehe. «Es gilt, verschiedene Ziel­setzungen und Mass­nahmen in Bezug zueinander zu setzen.»

Der Basler Mieterverband, der die Wohnschutz-Initiative lancierte, findet keinen Gefallen an Otts Reflexionen. Co-Präsident Beat Leuthardt drohte schon zehn Tage nach der Annahme mit einer neuen Initiative, falls die Regierung zu langsam handle. Seit Juni macht er nun ernst und sammelt Unterschriften für ein Baumoratorium. Dieses würde praktisch alle Bauvorhaben an Mietwohnungen bis zur Initiativ­umsetzung auf Eis legen.

Leuthardt, der sich sonst gerne in Rage redet, klingt am Telefon beherrscht und kurz angebunden – zu oft musste er den Journalisten schon erklären, wie die «Grüsel­vermieter» ihre Mieter rauswerfen und wie er das verhindern will. Das Moratorium, das er jetzt per Initiative fordert, ist eigentlich das, was in der Wohnschutz-Initiative fehlte: eine Übergangs­bestimmung. Leuthardt sagt, man habe das Fuder damals nicht überladen wollen. Für einige lokale Politiker ist es jedoch eine Farce, dass die Übergangs­bestimmung fehlt. Sie sehen die Schuld für die aktuellen Massen­kündigungen vor allem beim Mieter­verband selbst: Dieser habe seine Initiative zu wenig gut durchdacht.

Derweil auf der anderen Seite des Rheins, im Quartier St. Johann: Ryffstrasse, ein Wohnblock aus Backstein mit 33 Miet­parteien. Auch hier haben die Bewohnerinnen im März die Kündigung erhalten. Die meisten gehen ohne viel Aufsehens. Anders als am Schorenweg ist hier kein Widerstand spürbar.

«Ich werde in ein Altersheim gehen», sagt eine ältere Dame, die nicht mit Namen genannt werden will. In ihrer Wohnung stehen Umzugs­kisten, eine Spitex-Angestellte schlängelt sich vorbei. Sie hat Heidel­beeren und Wasch­mittel eingekauft. «Nochmals eine neue Wohnung zu suchen, wäre mir zu stressig», so die Mieterin, die seit über 20 Jahren dort wohnt.

Wie alle Mieter an der Ryffstrasse hat sie das Angebot erhalten, nach der Sanierung zurück­kehren zu dürfen. Für ihre Drei-Zimmer-Wohnung würde sie dann 1600 Franken zahlen. Heute kostet eine solche Wohnung im Schnitt 1300 Franken – ein Aufschlag von über 20 Prozent. Zu viel für die Frau – und auch für alle anderen Bewohner der Ryffstrasse, die wir gefragt haben.

Der Mieter in Nummer 19 will keine Journalisten empfangen. Über die Gegensprech­anlage scheppert seine Stimme: «Mit der Kündigung? Da lief alles sauber, tipptopp. Aber die rot-grüne Regierung, die sollte man in die Mangel nehmen! Wofür haben wir vor einem Jahr denn abgestimmt?»

Die Vergangenheit zeigt: Es gäbe durchaus Mittel, um die Mieten zu bremsen. Doch sie haben Nebenwirkungen.

Schweizer Städte haben in der Vergangenheit bereits einige Regulierungen ausprobiert. Genf kennt seit 30 Jahren ein Wohnschutzgesetz: Vermieterinnen erhalten nur eine Sanierungs­bewilligung, wenn die Mieter in den Wohnungen bleiben dürfen. In den ersten drei Jahren dürfen sie die Mieten auch nicht übermässig erhöhen, was von der Behörde überwacht wird.

Der Genfer Mieterverband sagt, das Gesetz funktioniere. Der lokale Hauseigentümer­verband sieht dagegen das Problem, dass Eigentümer keinen Anreiz zur Sanierung hätten und ihre Häuser verlottern liessen. Das Wohnschutz­gesetz konnte jedenfalls nichts daran ändern, dass die Mieten in Genf seit 2000 so stark gestiegen sind wie in keiner anderen Schweizer Stadt.

Steigende Mieten in Städten

Mietpreisentwicklung in Schweizer Städten (2000 = 100)

Achse gekürzt200020102017135,2 Genf124,3 Basel-Stadt121,1 Zürich119,9 Bern110120130 100,0

Quelle: Präsidialdepartement Kanton Basel-Stadt

So viel kostet eine Wohnung

Durchschnittsmiete für eine 3-Zimmer-Wohnung, in Franken

ZürichCHF 1508GenfCHF 1382LuzernCHF 1320BernCHF 1285LausanneCHF 1264BaselCHF 1248LuganoCHF 1226St.GallenCHF 1130

Quelle: BFS

In Zürich gab es bis 1998 ein Wohnerhaltungs­gesetz. Dieses kam de facto fast nie zur Anwendung, weil für Investoren sehr umfang­reiche Ausnahme­regeln galten. Das Statistische Amt der Stadt Zürich zählte von 2500 Abbruch- und Umbau­gesuchen nur vier Prozent, die aufgrund des Gesetzes abgelehnt wurden.

Der Kanton Zürich hat zweimal über eine Wohnschutz-Initiative abgestimmt. 1982 wurde die Initiative knapp verworfen, obwohl die Stadt Zürich damals deutlich Ja sagte. 1998 stimmte die Zürcher Bevölkerung – auch in der Stadt – ein weiteres Mal gegen ein solches Gesetz. Der Grund für die diesmal klare Ablehnung dürfte vor allem die damalige Rezession gewesen sein. Der Sog in die Städte war gering, der Druck auf den Immobilien­markt ebenfalls.

Die Vergangenheit zeigt auch, was ein effektives Mittel gegen steigende Mieten ist: Preiskontrolle. Vom Bundesrat 1939 als Notrecht eingeführt, galt in der Schweiz bis 1950 eine Mietzins­kontrolle. In dieser Zeit stieg der Mietindex um 8 Prozent, während allgemein die Inflation 59 Prozent betrug.

Inflation der Mietpreise

Preise, Mieten und Löhne (1939 = 100)

Logarithmische Skala1939198020182407,0 Löhne1116,7 Mieten730,1 Preise500100020003000 100,0

Quelle: BFS (Konsumentenpreise, Mieten, Löhne)

Danach wurde die Mietzins­kontrolle gelockert, und der Miet­index schoss in die Höhe: von 1950 bis 1972 um 158 Prozent. Das dürfte mit Aufhol­effekten zu tun haben, aber auch damit, dass die Wirtschaft in dieser Zeit florierte.

Carlo Sommaruga, Genfer SP-Nationalrat und Präsident des Mieterverbands Schweiz, findet es eine Überlegung wert, wieder eine Mietzins­kontrolle einzuführen. Dabei müssten Vermieter die Behörden bei Miet­erhöhungen um Erlaubnis fragen. «Das heutige System, in dem Mieter einen miss­bräuchlichen Mietzins anfechten müssen, ist nicht genügend effektiv.»

Ganz anders sieht es der ehemalige Basler Stadt­entwickler und FDP-Nationalrats­kandidat Thomas Kessler. Er sagt: «Willkürliche Deckelungen und Eingriffe sind hochgradig kontra­produktiv.» Wer ehrlich sei, komme zum Schluss, dass man gerade in Ballungs­zentren mehr Wohnungen bauen müsse. «Ein grösseres Angebot nimmt den Druck vom Wohnungsmarkt.»

Tatsächlich hinkt das Angebot der Nachfrage in Basel stetig hinterher. Zwischen 2005 und 2015 ist in Basel die Zahl der Arbeitsplätze um 20’000 gestiegen. Im gleichen Zeitraum sind nur 3300 neue Wohnungen entstanden.

Entspannung ist nicht in Sicht. Der Kanton rechnet bis 2035 mit rund 30’000 neuen Arbeitsplätzen, gleichzeitig bestehe ein Potenzial bei den Wohnflächen für 14’000 neue Einwohner. Das schrieb der Regierungsrat letzten Herbst in einem Erläuterungsbericht.

Das Wundermittel gegen die Verdrängung von Mieterinnen ist noch nicht gefunden – vorerst verändert sich wenig

Der Druck auf den Wohnungsmarkt erlebte Rebekka Bernasconi sehr nahe. Sie musste vor zwei Jahren ihre Zwei-Zimmer-Wohnung verlassen, weil eine Immobilienfirma das Haus kaufte und rundum sanierte. Ihre Wohnung an der Klybeck­strasse hatte 1045 Franken gekostet. Jetzt ist Bernasconis alte Wohnung neu ausgeschrieben. Der Vermieter verlangt nun 1690 Franken – eine Mietsteigerung von rund 60 Prozent.

Die ehemalige Mieterin hat die sanierte Wohnung gesehen. Sie sagt: «Die Wohnungen hatten vorher Charakter, einen Plättliboden, den man fast nirgends mehr findet. Nun haben sie einen neuen gelegt. Es tut weh, das zu sehen.» Für Bernasconi ist klar, dass die Sanierung in diesem Ausmass nicht nötig gewesen wäre. «Ein Architekt, der im Haus wohnte, hat sich die Situation angeschaut. Es gab ein paar Dinge zu tun, Kleineres an den Wänden oder am Dach.» Aber eine Total­sanierung sei überflüssig gewesen.

Vermieterin ist die Pensions­kasse der SBB. Sie hat die Liegen­­schaft, die rund 20 Wohnungen umfasst, nach der Sanierung gekauft. Warum die Miete in diesem Fall um 60 Prozent erhöht wurde, will die SBB-Pensions­kasse nicht beantworten. Sie verweist auf die vorherige Besitzerin, die Immro AG, die die Sanierung ausführte und das Haus dann verkaufte. Die Immro AG ihrerseits reagiert nicht auf die Anfrage der Republik.

Das Beispiel Basel – es ist noch nicht das Vorzeige­modell für andere Städte, wie es manche wohl erwartet hatten. Während Berlin, Amsterdam und Barcelona über rigide Kurs­änderungen in der Wohnpolitik diskutieren oder sie bereits umgesetzt haben, suchen Schweizer Städte nach austarierten Kompromissen. Bis jetzt bleibt es bei vorsichtigen Feld­versuchen wie in Basel, wo sich für Mieter in Zukunft nichts Grund­legendes ändern wird.

Die Autoren

Jeremias Schulthess ist freischaffender Journalist in Basel. Zuvor arbeitete er für die «TagesWoche». Ronja Beck stammt aus Basel und ist Trainee bei der Republik.

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